Las restricciones para fumar son legalmente vinculantes
P: Compré un condominio con la Asociación de Condominios, que modificó la declaración del condominio para prohibir fumar en el condominio y restringir los balcones a los elementos comunes. El incumplimiento de la prohibición de fumar expondrá a los propietarios de unidades a fuertes multas y otros remedios. ¿Es jurídicamente vinculante la prohibición de fumar en el lugar de trabajo?
A. La declaración de condominio en sí misma es un convenio restrictivo sobre los bienes inmuebles que contiene términos vinculantes para el propietario de la unidad, incluidos los derechos y responsabilidades de la asociación y el propietario de la unidad, y términos que limitan cómo el propietario de la unidad puede usar y ocupar la unidad. Las declaraciones de condominio son documentos vivos que pueden ser modificados por los votos necesarios de los propietarios de unidades, lo que puede aumentar las restricciones incluidas originalmente en la declaración.
Las restricciones comunes que los propietarios de unidades pueden aprobar incluyen restricciones de alquiler, prohibiciones de fumar e incluso transferir la responsabilidad de mantenimiento, reparación y reemplazo de la asociación de condominios al propietario de la unidad. Las enmiendas debidamente aprobadas tienen fuerza de ley a menos que violen los derechos constitucionales.
P: Vivo en una asociación de maestros. Nuestras placas base proporcionan préstamos para paisajismo. ¿Podrá la junta principal aprobar un préstamo sin el voto de los propietarios de unidades?
R. En el Estado de Illinois, el estatuto que administra directamente la Asociación de Maestros es la Sección 18.5 de la Ley de Condominios. El resto de la Ley de Condominios solo se aplica a los condominios. La Sección 18.5 no contiene requisitos con respecto al uso de valuaciones especiales, por lo tanto, con respecto a la asociación principal, la asociación principal declara que gobierna la autoridad de la junta directiva con respecto a la aplicación de valuaciones especiales. La junta tiene la autoridad para hacerlo si la asociación primaria establece que permite que la junta utilice evaluaciones especiales solo en las votaciones de la junta.
P: Vivo en una asociación de condominios de mediana altura y nuestra junta de condominios se resiste a encargar un estudio de reserva porque a los miembros de la junta les preocupa que si no implementan todas las recomendaciones en el estudio de reserva y agregan una tasación para pagar la condición de la propiedad que necesita reparaciones asumirá la responsabilidad o la reemplazará en el futuro. ¿Se recomienda que la junta de condominio comisione un estudio de reserva?
R. Un Estudio de Reserva es una de las muchas herramientas que una junta de condominio puede considerar para cumplir con el requisito legal bajo la Sección 9(c) de la Ley de Condominios de que un presupuesto de condominio incluye gastos de capital razonables y provisiones para mantenimiento diferido. Ya sea que la junta encargue o no un estudio de reserva, los miembros de la junta tienen el deber fiduciario de mantener, reparar y reemplazar estos elementos comunes y presupuestos para gastos futuros. La falta de realización de dicho mantenimiento, reparaciones y reemplazos cuando sea necesario puede responsabilizar a los miembros de la Junta.
Se recomienda un estudio de reserva para ayudar a la placa a comprender la vida útil restante de un elemento común de construcción con fines presupuestarios, por lo que es una guía de tiempo para guiar a la placa sobre cuándo los componentes del elemento común pueden necesitar reparación o reemplazo. Si bien la ley no exige estudios de reservas, las juntas pueden tener el reto de comprender completamente el estado de los elementos comunes para planificar adecuadamente los gastos de capital futuros.
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