Las asociaciones de condominios pueden alquilar áreas comunes
P. Estoy en la junta directiva de una asociación de condominios medianos. Estamos considerando alquilar una parte del área común a los propietarios de unidades para estacionar motocicletas. ¿Cuánto ingreso puede obtener una asociación de condominios al alquilar una parte del área común sin poner en peligro nuestro estado fiscal sin fines de lucro?
R. El estado sin fines de lucro no depende de cuánto podría ganar una asociación de condominios al alquilar áreas comunes. Pero una cosa a considerar es si los ingresos excederían los gastos, lo que podría llevar a la asociación de condominios a tener una obligación de impuestos sobre la renta.
Muchas asociaciones obtienen ingresos adicionales mediante el alquiler de espacios recreativos, arrendamientos de antenas de techo y similares. Es mejor que la junta directiva trabaje con su contador para determinar si existe alguna obligación tributaria sobre la renta. Existen estrategias comunes para administrar la responsabilidad del impuesto sobre la renta en función de los gastos que igualan los ingresos, transfiriendo el exceso de ingresos al fondo de reserva (si lo permiten los documentos que rigen) o incluso entregando los ingresos adicionales a los propietarios de las unidades.
P. Soy propietario de una asociación de condominios y el pago de tasaciones y tasaciones especiales se basa en el porcentaje de propiedad asignado a las unidades según la declaración de condominio, lo que significa que los propietarios de unidades más grandes pagan más que los propietarios de unidades más pequeñas. Algunos propietarios se quejan y dicen que todos los propietarios de las unidades deben pagar la misma cantidad por las evaluaciones, citando a amigos que viven en otros estados donde las evaluaciones se dividen equitativamente entre todos los propietarios de las unidades. ¿Existe una ley de Illinois sobre este tema?
A. En una forma de propiedad de condominio, las evaluaciones y las evaluaciones especiales se calculan en base a porcentajes unitarios. La Sección 4(e) de la Ley de Condominios rige cómo se calculan los porcentajes de unidad en Illinois.
La Sección 4(e) establece que los porcentajes de unidad se calculan en función del valor de las unidades (es decir, por parte del desarrollador tomando como base el valor de cada unidad en relación con el valor de la propiedad en su conjunto). Dado que las unidades más grandes a menudo son más valiosas que las unidades más pequeñas (es decir, con precios de compra iniciales más altos), se espera que las unidades más grandes tengan un porcentaje de unidad más alto y, por lo tanto, paguen evaluaciones más altas en comparación con las unidades más pequeñas menos valiosas. A menos que el valor de todas las unidades de condominio fuera idéntico en el edificio cuando se desarrolló originalmente, los porcentajes de unidad no serían los mismos para todas las unidades en un condominio.
P. ¿Ha habido alguna actualización legislativa que afecte a las asociaciones comunitarias?
R. El 27 de mayo de 2023, el gobernador JB Pritzker firmó dos leyes que modifican la Ley de condominios y la Ley de asociaciones comunitarias de interés común (CICAA).
El Proyecto de Ley No. 4158 de la Cámara agrega “cualquier estudio de reserva” a la lista de documentos que deben estar disponibles para los propietarios de unidades para su inspección bajo la Sección 19 de la Ley de Condominios o la Sección 1-30(l) de CICAA. Como tal, a partir del 1 de enero de 2023, las asociaciones de condominios y asociaciones comunitarias de Illinois que están sujetas a CICAA deben poner a disposición de los propietarios de unidades que lo soliciten una copia del estudio de reserva.
Además, la HB 4158 extiende el requisito de que las asociaciones cumplan con la Ley del Defensor del Pueblo de Condominios y Comunidades de Interés Común hasta el 1 de enero de 2024.
El Proyecto de Ley No. 5246 de la Cámara reduce el plazo para que las asociaciones de condominios brinden ciertas divulgaciones bajo la Sección 22.1 de la Ley de Condominios (reventa de unidades) de 30 días a 10 días hábiles. HB 5246 también limita las tarifas por la producción de documentos bajo la Sección 22.1 de la Ley de Condominios a $375 (con ajustes anuales basados en el Índice de Precios al Consumidor) y permite un cargo adicional de $100 “por servicio urgente completado dentro de las 72 horas”. Este cambio a la Ley de Condominios entra en vigencia a partir del 1 de enero de 2023.
¿Tiene alguna pregunta para el Condo Advisor? Correo electrónico ctc-realestate@chicagotribune.com.
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